PRZEGLĄD RYNKU MIESZKANIOWEGO W TRÓJMIEŚCIE.

Przejdź do listy wpisów
Póki co nie można liczyć na przyhamowanie cen mieszkań w Trójmieście. Rynek popytowy na mieszkania szczególnie z przeznaczeniem pod wynajem jest ciągle na wysokich obrotach. Popyt na mieszkania o podwyższonym standardzie i na apartamenty śrubuje średnie ceny mieszkań. To dziś drugi po Warszawie najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Na duży popyt mieszkań ma wpływ dobra sytuacja gospodarcza w Aglomeracji Trójmiejskiej. Dynamicznie rozwijające się porty w Gdańsku i Gdyni, nowe inwestycje biurowe i magazynowe powodują duże zapotrzebowanie na mieszkania szczególnie pod wynajem. Migracja wewnętrzna i zewnętrzna powoduje, że dużo ludzi zamiast trzymać wolne środki inwestuje w zakup mieszkań pod wynajem. To nowe trendy rentierskie. Kupujemy mieszkanie, urządzamy i w dalszym etapie  wynajmujemy. Takie mieszkanie zarabia na wzroście cen samego mieszkania oraz na wynajmie. Przykład: Klient w ubiegłym roku kupił i wyposażył  mieszkanie 29 m2 za 300 tys. zł. Wynajmuje je za 1900 zł/m-c plus opłaty. Dziś to mieszkanie po roku zarobiło na wzroście jego ceny około 30 tys. złotych. Sumarycznie  Klient zarobił wprost 30 tys. zł plus 12 x 1900 zł. Razem jego dochód brutto wyniósł 52 800 zł. Fakt, nie potrwa to długo. Ceny mieszkań zaczną się stabilizować a i ceny najmu mogą być mniej korzystne. Jednak według mojego doświadczenia może to potrwać jeszcze kilka lat zanim Trójmiejski rynek mieszkaniowy się nasyci. Dziś mieszkania szczególnie te jedno i dwupokojowe przeznaczone na wynajem (stanowią okol 17% wszystkich kupowanych mieszkań) sprzedają się na pniu i na pniu są wynajmowane. Mój rekord – w piątek przyjąłem kawalerkę do administrowania a już w poniedziałek, zaledwie w trzy dni  wynająłem na dobrej stawce czynszowej.
To jeden z powodów dużego popytu na mieszkania. Drugi to wzrost dobrobytu mieszkańców (około 60% mieszkań zostało zakupionych za gotówkę) oraz rosnąca liczba mieszkańców Trójmiasta. Chcą oni mieszkać w nowoczesnych budynkach, na osiedlach z m. i. infrastrukturą  parkingową, handlowo usługową. Obecnie za nowe mieszkanie w Gdańsku trzeba zapłacić około 8260 zł za metr kwadratowy. Jest to zaledwie niewielki procent mniej od ceny ofertowej. Za mieszkanie z rynku wtórnego w Gdańsku zapłacimy około 7360 zł za metr kwadratowy, co stanowi średnio 78% centy ofertowej. W Gdyni za nowe mieszkanie trzeba zapłacić około 7990 zł za metr kwadratowy, co stanowi około 87% wartości mieszkania w cenie ofertowej. Podobnie za mieszkanie z rynku wtórnego w Gdyni trzeba przygotować się na kwotę 6800 zł za metr kwadratowy, co w tym przypadku stanowi 89% cent ofertowej. W obu przypadkach widać że Gdańsk jest dominującą lokalizacją w Trójmieście, gdzie ceny ofertowe nowych mieszkań niewiele różnią się od cen transakcyjnych.
Innym powodem mającym wpływ na wzrost cen mieszkań w Gdańsku i Gdyni jest rosnące zapotrzebowanie na mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty, nawet te w segmencie luksusowym. Jak wynika z badań ten rynek w trójmieście jest najszybciej drożejącym rynkiem w Polsce. Wystarczy nadmienić, że obecnie w Gdańsku jest 13 takich projektów (Przymorze, Wrzeszcz, Oliwa0  i 12 w Gdyni, głównie w Orłowie, co przekłada się na bez mała 730 mieszkań.
Kilka przykładów cen mieszkań do 30 m2. MORENA w Gdańsku. Na rynku pierwotnym 8 927 zł/m2. Na rynku wtórnym 9 575 zł/m2. OLIWA w Gdańsku. Na rynku pierwotnym 10 123/m2. Na rynku wtórnym 14 147 zł/m2. PRZYMORZE w Gdańsku. Na rynku pierwotnym 10 750 zł/m2. Na rynku wtórnym  10 667 zł/m2. ORŁOWO w Gdyni. Na rynku pierwotnym 11 549 zł/m2. Podobna cena na rynku wtórnym. ŚRÓDMIEŚCIE w Gdyni. Na rynku pierwotnym 8 069 zł/m2. Na rynku wtórnym 11 279 zł/m2. OKSYWIE w Gdyni. Na rynku pierwotnym 8 189 zł/mm2. Na rynku wtórnym 8 196 zł/m2.
Szczegółów można się dowiedzieć na bardzo przydatnym narzędziu portalu Trójmiasto.pl https://dom.trojmiasto.pl/barometr/df,2019-04-01,dt,2019-10-01.html
   Przygotował: Andrzej Kozłowski doradca rynku nieruchomości komercyjnych