Aktualności

Sytuacja mieszkaniowa w II kw. 2020 roku.

administrator 1 września 2020

Informacja sygnalna w II kwartale 2020r.Narodowy Bank Polski PBA Nieruchomości bierze udział w badaniach rynku.

Analiza sytuacji na trójmiejskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w IIkwartale2020 r.1prowadzi do następujących wniosków:▪Według danych Głównego Urzędu Statystycznego,w Trójmieście w II kwartale 2020r.w odniesieniu do II kwartału 2019 r. odnotowano mniejsze spadki efektów budownictwa mieszkaniowego niż w I kwartale 2020r.wobec I kwartału 2019 r. zarówno w zakresie mieszkań oddanych do użytkowania(spadek o 6% w II kwartale 2020 r. wobec 13%spadkuwIkwartale2020 r.), jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto(spadek o 24% w II kwartale 2020 r. wobec 43% spadku w I kwartale 2020 r.). Analizując poszczególne rynki lokalne w II kwartale 2020 r. w porównaniu z tym samym kwartałem 2019 r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania zmniejszyła się o 18% w Gdańsku, natomiast wzrosła w Gdyni i w Sopocie(odpowiednio o 54,0% i38%), co jest efektem zakończenia budowy lokali rozpoczętych głównie w 2018 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w Gdańsku w II kwartale 2020 r. była wyższa niż w dwóch kwartałach poprzednich, jednakże niższa o 6% od poziomu odnotowanego przed rokiem, co wskazuje na utrzymującą się ostrożność deweloperów w rozpoczynaniu kolejnych budynków i inwestycji z uwagi na niepewność poziomu sprzedaży w najbliższych miesiącach. W Gdyni po wzroście liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w I kwartale 2020 r. odnotowano ich zmniejszenie w II kwartale 2020 r. zarówno w odniesieniu do kwartału poprzedniego, jak i tego samego okresu w 2019 r.W Trójmieście w II kwartale 2020 r. uzyskano stosunkowo wysoką liczbę mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym( 2587pozwoleń) i jest to wartość zbliżona lub wyższa od poziomów notowanych w poszczególnych kwartałach w 2018r.i 2019 r. Największy spadek liczby wydanych pozwoleń odnotowano w I kwartale 2020 r.(1732 pozwoleń). Według danych zarejestrowanych przez NBP liczba mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym łącznie w Trójmieście w II kwartale 2020 r. była niższa aż o 37% odsprzedaży w I kwartale 2020 r. I średnio o ponad 40% niższa w odniesieniu do wyników w poszczególnych kwartałach 2019 r. Spadek popytu skutkował istotnym zmniejszeniem przez deweloperów nowej podaży na rynku pierwotnym. W II kwartale 2020 r. nowa podaż mieszkań na rynku pierwotnym stanowiła zaledwie 53% lokali sprzedanych. W Gdańsku i w Gdyni w II kwartale2020 r. wprowadzono średnio o około 70%mniej mieszkań na rynek w odniesieniu do nowej podaży w poszczególnych kwartałach 2018r. i 2019 r. Nowe oferty sprzedaży w II kwartale 2020 r. wprowadzono głównie w ramach realizacji kolejnych budynków we wcześniej rozpoczętych inwestycjach,w przeważającej części w dobrych i droższych lokalizacjach. Spadek poziomu sprzedaży oraz mniejsza liczba mieszkań wprowadzonych na rynek przełożyły się na niewielki wzrost (o 4%) liczby mieszkań znajdujących się w ofercie 1

Analiza sytuacji na trójmiejskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2020 r. oparta została na transakcjach zawartych od marca do maja 2020 r. oraz na danych ofertowych aktualnych w pierwszej połowie czerwca2020 r. Na początku czerwca2020 r. w porównaniu ze stanem ofert dostępnych na rynku pierwotnym na początku marca br. Natomiast w odniesieniu do stanu ofert sprzedaży dostępnych na koniec poszczególnych kwartałów 2019 r. liczba ofert na koniec II kwartału 2020 r. była mniejsza średnio o 14%. W II kwartale 2020 r.,na rynku pierwotnym w Trójmieście, mimo znacznego spadku popytu utrzymał się zbliżony poziom średnich cen mieszkań w odniesieniu do kwartału poprzedniego. Odnotowano dalszy,niewielki spadek dostępności mieszkania liczonego relacją przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw do średniej ceny sprzedanych mieszkań, co wynika z większego spadku dochodów gospodarstw domowych nabywców w tym okresie niż wzrostu poziomu cen mieszkań. Zbadań ankietowych przeprowadzonych przez NBP wśród przewodniczących komitetów kredytowych banków wynika, że w II kwartale 2020 r. podobnie jak w I kwartale 2020 r. większość ankietowanych banków zaostrzyła kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. Banki zaostrzyły również niektóre warunki udzielania kredytów, m.in. podniosły marżę kredytową, w tym marżę kredytową dla kredytów obarczonych większym ryzykiem oraz wymagania co do zabezpieczenia i udziału wkładu własnego kredytobiorców. W opinii ankietowanych podmiotów na zaostrzenie polityki kredytowej największy wpływ miało pogorszenie się prognoz sytuacji gospodarczej w kraju ina rynku mieszkaniowym, pogorszenie się jakości portfela kredytów mieszkaniowych, decyzja NBP w zakresie polityki pieniężnej oraz z przyczyny nieobjętej ankietą, w tym m. in. wzrost ryzyka rozprzestrzeniania się pandemii. W III kwartale 2020 r. banki oczekują odwrócenia tendencji i złagodzenia polityki kredytowej przy nieznacznym wzroście popytu na kredyty mieszkaniowe. Według wyliczeń NBP na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej w II kwartale 2020 r.w odniesieniu do kwartału poprzedniego odnotowano znaczne zmniejszenie liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych (o 30% w Gdańsku i o 28% w Gdyni). Spadek liczby udzielonych kredytów przełożył się na znaczne zmniejszenie wolumenu udzielonych łącznie kredytów na zakup mieszkań (o około 30%w Gdańsku i o około 32% w Gdyni). Sytuacja na rynku pierwotnym mieszkań w Gdańsku jest nieco inna niż na rynku nowych mieszkań w Gdyni. W Gdańsku, po obserwowanym od czterech kwartałów spadku dynamiki wzrostu średniej ceny transakcyjnej, jej poziom utrzymał się w II kwartale 2020 r. (8733zł/mkw.) na poziomie zbliżonym do notowanego w kwartale poprzednim, co dało wzrost o 5,4% w skali roku (w porównaniu z II kwartałem 2019 r.). Średnia cena ofertowa w ujęciu kwartalnym obniżyła się zaledwie o 1% w II kwartale 2020 r.(do poziomu 9803zł/mkw.) i była o 8,5% wyższa od ceny odnotowanej w II kwartale 2019 r. Na skutek znacznego spadku sprzedaży (o 39%) i znacznie mniejszego zasilenia rynku nowymi ofertami przez deweloperów niż w kwartałach poprzednich liczba mieszkań znajdujących się w ofercie na rynku pierwotnym nie wzrosła znacząco. Liczba mieszkań sprzedanych w II kwartale 2020 r. w Gdańsku była niemal o połowę większa od liczby mieszkań wprowadzonych w tym okresie do sprzedaży. W efekcie stan ofert na rynku pierwotnym pozostał na nieznacznie niższym poziomie w odniesieniu do stanów notowanych na koniec poszczególnych kwartałów w 2019 r., co jest efektem ostrożnej polityki deweloperów w rozpoczynaniu nadmiernej produkcji w toku na wypadek spodziewanego od dłuższego czasu spowolnienia na rynku mieszkaniowym. W II kwartale 2020 r. mimo znacznego spadku łącznej liczby zawartych transakcji sprzedaży najwięcej transakcji w Gdańsku odnotowano podobnie jak we wcześniejszych kwartałach w nowych dzielnicach oddalonych od centrum (m.in. na Łostowicach i w Szadółkach). Utrzymał się również wysoki udział sprzedaży w dzielnicach z bardzo dobrą lokalizacją (Śródmieście, Wrzeszcz). Biorąc pod uwagę zaostrzenie polityki kredytowej banków, utrzymanie wysokiego popytu w droższych lokalizacjach wskazuje na zakupy ze środków własnych, które są bardziej opłacalną formą lokowania gotówki. Zwiększył się o kilka punktów procentowych –do 49,7% udział mieszkań sprzedanych w niższym przedziale cenowym (do8000zł/mkw.) i był niemal równy z udziałem mieszkań sprzedanych w droższym przedziale cenowym (powyżej 8000zł/mkw.) –około 50,3% transakcji. W niewielkim stopniu wzrosło zainteresowanie lokalami w przedziale powierzchni od40mkw. do 60 mkw. (ponad 47% transakcji w II kwartale 2020 r. wobec około 42% transakcji w II kwartale 2019 r.). Na gdyńskim rynku pierwotnym w II kwartale 2020 r. w odniesieniu do kwartału poprzedniego i do czterech kwartałów 2019 r. odnotowano również niewielkie zmiany poziomu średnich cen. Średnia cena transakcyjna w II kwartale 2020 r. (7974 zł/mkw.) obniżyła się o3,4% w porównaniu z kwartałem poprzednim i o 2,5% w skali roku (w odniesieniu do II kwartału 2019 r.). Poziom średniej ceny ofertowej (9438 zł/mkw.)wzrósł o 2,1% w porównaniu z I kwartałem 2020 r. i o 4,0% w porównaniu z II kwartałem 2019 r. WII kwartale 2020 r. na gdyńskim rynku do sprzedaży wprowadzono bardzo małą liczbę mieszkań i jedynie w bardzo dobrej lokalizacji. Stąd też zawarte w tym okresie transakcje obniżyły podaż mieszkań dostępnych na koniec II kwartału 2020 r. o 7,3% w odniesieniu do stanu na koniec I kwartału 2020 r. W analizowanym okresie niepewność wśród potencjalnych nabywców wywołana głównie obostrzeniami z powodu pandemii przełożyła się na spadek liczby zawartych transakcji sprzedaży o 33%,przy czym wolumen transakcji w kwartale poprzednim był stosunkowo wysoki i liczba transakcji w I kwartale 2020 r. była większa niż w którymkolwiek kwartale 2019 r. Niewielki spadek średniej ceny transakcyjnej w Gdyni w porównaniu z kwartałem poprzednim częściowo wynikał z niewielkiej zmiany struktury sprzedaży mieszkań pod względem lokalizacyjnym. Względem kwartału poprzedniego znacząco wzrosła sprzedaż mieszkań na Oksywiu (do45% udziału w łącznej liczbie zawartych transakcji), gdzie średnia cena transakcyjna jest o kilka procent niższa od średniej na lokalnym rynku. Tym samym w strukturze mieszkań sprzedanych znacząco zwiększył się udział lokali tańszych(do ponad 67% w II kwartale 2020 r. wobec ponad 52%w I kwartale 2020 r. w przedziale cenowym -od 6000 zł/mkw. do 8000 zł/mkw.).W dzielnicach, gdzie udział ofert jest znaczący (Wiczlino i Śródmieście Gdyni) odnotowano znaczny spadek lub znikomy udział sprzedanych mieszkań.

Na wtórnym rynku mieszkaniowym w Trójmieście w II kwartale2020 r. w odniesieniu do kwartału poprzedniego podobnie jak na rynku pierwotnym odnotowano niewielkie zmiany cen mieszkań i znaczące wyhamowanie sprzedaży, co z jednej strony wskazuje na utrzymanie oczekiwań cenowych ze strony sprzedających a z drugiej strony oczekiwanie potencjalnych nabywców zarówno na korektę ceny ofertowej, poluzowanie warunków kredytowania ze strony banków, jak i ustabilizowanie się niepewnej sytuacji finansowej gospodarstw domowych i sytuacji na rynku pracy.W Gdańsku na rynku wtórnym od ponad roku obserwowano niewielki spadek sprzedaży mieszkań, jednakże w II kwartale 2020 r. względem I kwartału 2020 r. korekta popytu była znacząca i sięgała ponad 34% transakcji. Mimo to średnia cena transakcyjna sprzedaży(8551 zł/mkw. w II kwartale 2020 r.)wzrosła o 2,4%wobec poziomu w I kwartale 2020 r. io9,3% w skali roku. Natomiast średnia cena ofertowa (10332 zł/mkw. W II kwartale 2020r.) obniżyła się o 2,2% w odniesieniu do kwartału poprzedniego i była wyższa o 10,6%względem ceny ofertowej notowanej przed rokiem (w II kwartale 2019 r.).W II kwartale 2020 r. nie odnotowano istotnych zmian popytu na mieszkania pod względem lokalizacji. Utrzymała się wysoka sprzedaż w dzielnicach dobrze zlokalizowanych( Wrzeszcz, Śródmieście, Przymorze).W niewielkim stopniu zwiększył się udział transakcji w wyższym przedziale cenowym -powyżej 8000 zł/mkw. (56% transakcji w II kwartale 2020 r. wobec 50% transakcji w I kwartale 2020 r.). Utrzymała się zbliżona struktura mieszkań sprzedanych pod względem ich powierzchni użytkowej i liczby pokoi w mieszkaniu. Przeważała sprzedaż mieszkań od 40 mkw. do 60 mkw. powierzchni użytkowej (48%transakcji). W tym przedziale powierzchni odnotowano też najwięcej dostępnych ofert sprzedaży (40%). W II kwartale 2020 r. utrzymała się wysoka sprzedaż w starszym zasobie mieszkaniowym z lat 1950 –1980(22%transakcji)z przeciętną powierzchnią lokalu 46mkw. oraz ze średnią ceną transakcyjną 8492zł/mkw.w dużym stopniu w budownictwie wzniesionym w technologii prefabrykowanej. Wysoki poziom sprzedaży dotyczył również najnowszego budownictwa, wzniesionego po 2011 r. (23% transakcji)w bardzo dobrych i dobrych lokalizacjach, gdzie średnia powierzchnia sprzedanych lokalisięgała56 mkw., a średnia cena przekraczała 10 tys. zł/mkw. Na gdyńskim rynku wtórnym w II kwartale 2020 r. w porównaniu z kwartałem poprzednim liczba sprzedanych mieszkań spadła o ponad 27%, przy czym poziom sprzedaży w I kwartale 2020 r. był stosunkowo wysoki. W tym okresie średnia cena ofertowa (8563zł/mkw.) i transakcyjna (7738 zł/mkw.) utrzymały się na zbliżonym poziomie. W II kwartale 2020 r. w odniesieniu do kwartałów w 2019 r. odnotowano zbliżony udział transakcji i ofert sprzedaży w poszczególnych dzielnicach Gdyni. O kilka procent wzrosła sprzedaż mieszkań dwupokojowych i w przedziale powierzchni użytkowej od 40 mkw. do60 mkw. Znacząco zwiększył się popyt na mieszkania w budynkach wzniesionych

w latach 1950-1980 (ponad 43% transakcji w II kwartale 2020 r. wobec około24% transakcji w I kwartale 2020 r.) ze średnią ceną 7383 zł/mkw. I o przeciętnej powierzchni użytkowej tych lokali sięgającej 47 mkw. Tym samym wzrósł udział mieszkań sprzedanych w budownictwie z wielkiej płyty (49% transakcji w II kwartale 2020 r. wobec32% transakcji w I kwartale 2020 r.).W Sopocie, jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w kraju sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym utrzymała się na poziomie zbliżonym do notowanych w poszczególnych kwartałach 2019 r.Od roku obserwuje się natomiast systematyczny spadek lokali dostępnych w ofercie sprzedaży. Widoczna jest niewielka zmienność cen mieszkań.W II kwartale 2020 r. średnia cena transakcyjna sprzedaży (11873 zł/mkw.) zmniejszyła się zaledwie o 0,9% w odniesieniu do kwartału poprzedniego i o 4,4% w skali roku. Średnia cena ofertowa (12608 zł/mkw. w II kwartale 2020 r.)również została nieznacznie skorygowana w dół (o 0,9%) w porównaniu z kwartałem poprzednim i wzrosła o 6,6% wskali roku (w odniesieniu do II kwartału 2019 r.). Nie odnotowano znaczących zmian struktury transakcji i ofert pod względem lokalizacji. Ponad połowa mieszkań sprzedanych i dostępnych w ofercie sprzedaży znajduje się w Sopocie Dolnym. Niemal połowa lokali sprzedanych (49% transakcji) to budownictwo wzniesione przed rokiem 1950. W ujęciu kwartalnym odnotowano natomiast znaczny wzrost popytu na mieszkania w nowszym budownictwie –z lat 2001 -2010 (28%transakcji w II kwartale 2020 r. wobec 16% w I kwartale 2020 r.) ze średnią ceną około 14 tys. zł/mkw. i przeciętną powierzchnią użytkową 65 mkw. Na rynku najmu długoterminowego mieszkań w Gdańsku w II kwartale 2020 r. W odniesieniu do kwartału poprzedniego odnotowano spadek o 3% średniej stawki ofertowej (do 50,4 zł/mkw./m-c) i transakcyjnej (do 42,9 zł/mkw./m-c). W Gdyni utrzymał się wzrost średniej stawki ofertowej(o 2% -do 56,0 zł/mkw./m-c)i mimo to dalszy spadek średniej stawki transakcyjnej(o 8% -do 41,6 zł/mkw./m-c). W Sopocie średni czynsz najmu w ofercie (52,7 zł/mkw./m-c) utrzymał się na poziomie zbliżonym do notowanego w kwartale poprzednim. Wysoki poziom średniego czynszu najmu długoterminowego w Gdańsku i w Gdyni wynikał z dużego zainteresowania wynajmem lokali w dobrych lokalizacjach oraz ze znacznej dostępności ofert w dobrze skomunikowanych i prestiżowych dzielnicach (w Gdyni w Śródmieściu -30% ofert iw Orłowie-32% ofert; w Gdańsku w Śródmieściu-39% ofert oraz we Wrzeszczu-20% ofert). W Trójmieście rynek najmu długoterminowego dominuje w Gdańsku. Według szacunków NBP w II kwartale 2020 r. w strukturze ofert dostępnych na terenie Trójmiasta 77% ofert odnotowano na terenie Gdańska, 17% w Gdyni i 13% w Sopocie. W tym okresie podobnie kształtowała się struktura transakcji najmu długoterminowego (81% w Gdańsku, 14% w Gdyni i 5% w Sopocie).Od dwóch lat na gdańskim rynku obserwuje się systematyczny wzrost ofert i transakcji najmu w najnowszym budownictwie –wzniesionym po 2011 r. W II kwartale 2020 r. udział takich lokali w strukturze ofert sięgał 45% i w strukturze mieszkań wynajętych ponad 40%. Analizując udział mieszkań pod względem poziomu czynszu najmu najwięcej (około 30%)

Informacja sygnalna w II kwartale 2020 r.Narodowy Bank Polski6ofert i transakcji najmu na tym lokalnym rynku w II kwartale 2020 r. znajdowało się wprzedzialecenowymod40zł/mkw./m-c do 50 zł/mkw./m-c. Zwiększa się udział mieszkań w najdroższym przedziale cenowym–powyżej 60 zł/mkw./m-c. (w II kwartale 2020 r. około 25% transakcji i 29% ofert)

Więcej

Przegląd rynku mieszkaniowego w Trójmieście.

administrator 18 marca 2020

Póki co nie można liczyć na przyhamowanie cen mieszkań w Trójmieście. Rynek popytowy na mieszkania szczególnie z przeznaczeniem pod wynajem jest ciągle na wysokich obrotach. Popyt na mieszkania o podwyższonym standardzie i na apartamenty śrubuje średnie ceny mieszkań. To dziś drugi po Warszawie najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Na duży popyt mieszkań ma wpływ dobra sytuacja gospodarcza w Aglomeracji Trójmiejskiej. Dynamicznie rozwijające się porty w Gdańsku i Gdyni, nowe inwestycje biurowe i magazynowe powodują duże zapotrzebowanie na mieszkania szczególnie pod wynajem. Migracja wewnętrzna i zewnętrzna powoduje, że dużo ludzi zamiast trzymać wolne środki inwestuje w zakup mieszkań pod wynajem. To nowe trendy rentierskie. Kupujemy mieszkanie, urządzamy i w dalszym etapie wynajmujemy. Takie mieszkanie zarabia na wzroście cen samego mieszkania oraz na wynajmie. Przykład: Klient w ubiegłym roku kupił i wyposażył mieszkanie 29 m2 za 300 tys. zł. Wynajmuje je za 1900 zł/m-c plus opłaty. Dziś to mieszkanie po roku zarobiło na wzroście jego ceny około 30 tys. złotych. Sumarycznie Klient zarobił wprost 30 tys. zł plus 12 x 1900 zł. Razem jego dochód brutto wyniósł 52 800 zł. Fakt, nie potrwa to długo. Ceny mieszkań zaczną się stabilizować a i ceny najmu mogą być mniej korzystne. Jednak według mojego doświadczenia może to potrwać jeszcze kilka lat zanim Trójmiejski rynek mieszkaniowy się nasyci. Dziś mieszkania szczególnie te jedno i dwupokojowe przeznaczone na wynajem (stanowią okol 17% wszystkich kupowanych mieszkań) sprzedają się na pniu i na pniu są wynajmowane. Mój rekord – w piątek przyjąłem kawalerkę do administrowania a już w poniedziałek, zaledwie w trzy dni wynająłem na dobrej stawce czynszowej.

Więcej