NAJEM OKAZJONALNY BEZPIECZNĄ FORMĄ WYNAJMU MIESZKAŃ.

Nie ma bezpiecznej formy zawarcia umowy najmu przez Właściciela. Jednak spośród różnych stosowanych umów forma najmu okazjonalnego ma najwięcej tzw. zabezpieczeń chroniących Właściciela mieszkania przed skutkami „nierozważnego” podejścia drugiej strony, jakim jest Najemca. Należy pamiętać, że ta forma umowy dotyczy tylko i wyłącznie lokali mieszkalnych. W szczególności daje prawo Wynajmującemu do eksmisji wobec Najemcy. Nie oznacz to, że umowa ta chroni tylko Właściciela nieruchomości. W sposób usystematyzowany, zgodny z obowiązującym prawem chroni też Najemcę.

By prawidłowo ją sporządzić i miała ona właściwy skutek należy pamiętać o kilku ważnych zapisach, które bezwzględnie winny znaleźć się w treści umowy okazjonalne.

Po kolei: zaczynamy od wyboru potencjalnego Najemcy i jego sprawdzeniu w miarę możliwości, jakie udostępnia prawo. Negocjujemy warunki umowy, wysokość czynszu i pozostałych opłat związanych z wynajmem. Następnie przygotowujemy projekt umowy.

Zaczynamy:

1.      Umowa najmu okazjonalnego winna posiadać dane osobowe wymagane przy zwieraniu takich umów dotyczących obu stron, tj. Wynajmującego i Najemcy. Na jej końcu wina się znajdować podstawa prawna – Ustawa Kodeks cywilny z dnia 21 czerwca 2001 r. Dz.U. Nr 71, poz. 733 z późniejszymi zmianami.

2.      Oświadczenie Wynajmującego, iż jest właścicielem nieruchomości z podanie parametrów – adres, nr KW, ilości pomieszczeń itp. dodatkowych pomieszczeń przynależnych do nieruchomości – garaż, miejsce postojowe, komórka lokatorska itp.

3.      Kolejnym punktem umowy okazjonalnej to zapis o oddaniu w najem wraz z wyposażeniem i pozostałymi częściami wymienionymi wyżej w pkt. 2 Najemcy, który ten lokal bierze w najem celem zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych z obowiązkiem regularnego uiszczania czynszu i innych opłat przewidzianych w umowie.

4.      Kaucja zabezpieczająca, która pobierana jest przez Wynajmującego a służąca min. Na pokrycie zaległego czynszu, koszty naprawy wyrządzonych przez najemcę szkód itp. Jej postanowienia dotyczące owej kaucji powinny zostać zapisane w umowie.

5.      Dalej należy określić czas, na jaki umowa zostaje zawarta z wymogiem ściśle określającą czas najmu, jednak nie dłużej jak 10 lat. Podać wysokość czynszu Podać wysokość opłat eksploatacyjnych z wyszczególnieniem, czego dotyczą, i terminu oraz sposobu jego przekazywania Wynajmującemu.

6.      Ważnym jest też określenie zakresu prac, jakie w czasie trwania umowy leżą w gestii wynajmującego a jakie w gestii Najemcy. Ułatwi to Stronom umowy do prawidłowego eksploatowania i dbałości o lokal.

7.      Inne zapisy i dokumenty, jakie winny znaleźć się w umowie okazjonalnej:

a.      Oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego, z którego wynika, że poddaje się on egzekucji zobowiązując się jednocześnie do zwrotu zajmowanego lokalu mieszkalnego z chwila wygaśnięcia umowy względnie w chwili wcześniejszego wypowiedzenia w terminie ustalonym przez Wynajmującego drogą pisemną z zachowaniem minimum 7 dniowego terminu od daty doręczenia wypowiedzenia,

b.      W oświadczeniu Najemcy w treści aktu notarialnego winno znaleźć się również wskazane miejsce, do którego w wyniku wykonania egzekucji Najemca dobrowolnie się przeniesie,

c.      Wyrażenie zgody przez Właściciela względnie osoby właściwie umocowanej w imieniu Właściciela do zamieszkania Najemcy wraz z wyszczególnieniem wszystkich z nim zamieszkałych osób,

Inne ważne informacje:

1.      Wynajmujący, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

  1. Należy pamiętać, że Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, względnie ulega rozwiązaniu na skutek wypowiedzenia przez Wynajmującego.

a.      Z chwilą wygaśnięcia lub rozwiązania umowy, kiedy Najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, Wynajmujący zobowiązany jest doręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, które winno być opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem, a w nim określenie terminu opróżnienia lokalu.

b.  W przypadku ostateczności, kiedy Najemca nadal uchla się od poróżnienia lokalu Wynajmujący winien złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym Najemca poddaje się egzekucji.

c.  Tu warto zaznaczyć, że w przypadku najmu okazjonalnego można przeprowadzić eksmisję nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych. W umowach o innym charakterze jak umowa okazjonalna obowiązuje okres pomiędzy 1 listopada a 31 marca, w którym takiej eksmisji nie można dokonać.

To pokrótce najważniejsze elementy umowy okazjonalnej. Ja zawsze przed podpisaniem takiej umowy konsultuję jej treść z Notariuszem, który później sporządza notarialny akt – oświadczenie Najemcy o poddaniu się rygoru egzekucji na wypadek problemów z opuszczeniem lokalu. Po wykonaniu tych czynności w obecności Notariusza Wynajmujący lub jego Pełnomocnik podpisuje umowę okazjonalną z Najemcą.

Kolejną czynnością jest prawidłowo wypełniony protokół zdawczo – odbiorczy z załączoną do niego dokumentacją zdjęciową.

przygotował Andrzej Kozłowski