RYNEK MAGAZYNOWY W TRÓJMIEŚCIE 2018

Rynek magazynowy w Trójmieście. Rzeczywistość i perspektywy rozwoju.

Podobnie jak w branży rynku nieruchomości biurowych w Trójmieście, Gdańsk posiada największą powierzchnię magazynową i tu najwięcej buduje się magazynów oraz centrów logistycznych. Zacznę od największego Inwestora w tej branży Goodman Pomorskie Centrum Logistyczne, zlokalizowanego tuż obok Głębokowodnego Portu Kontenerowego w Gdańsku. Na 110 hektarowej działce powstaje nowoczesny kompleks magazynowy spełniający wszechstronne potrzeby dzisiejszych najemców. Składać się on będzie z czterech magazynów o całkowitej powierzchni 63 tysięcy metrów kwadratowych. Na dziś działa jeden o powierzchni 14 tysięcy metrów kwadratowych. Centrum to położone jest w odległości 9 km od centrum Gdańska z dobrym dojazdem do Gdyni. Nowa infrastruktura drogowa dzięki drodze ekspresowej S6 i wjazdowi na autostradę A1, trójmiejską obwodnicę doskonale komunikuje magazyny z Portem oraz z Polską i Europą. Kolejnym potentatem magazynowym na Trójmiejskim Rynku jest 7R Logisite Gdańsk. Park 7R Logisite w Kowalach 5 (73 tys. metrów kwadratowych) i 6 (60 tys. metrów kwadratowych) koło Gdańska to kompleks logistyczny o całkowitej powierzchni rzędu 140 000 metrów kwadratowych. Pewną nowością jest fakt, iż obiekty zostały zaprojektowane dla najemców prowadzących działalność dystrybucyjną i przemysłową. Również jak Goodman lokalizacja tego kompleksu pozwala na sprawną komunikację z Portem Gdańskim nr 1 i 2, autostradą A1w kierunku południa i Europy, gdańskim lotniskiem oraz Portem w Gdyni. Ponadto kompleks jest doskonale widoczny z Trójmiejskiej Obwodnicy. Prologis Park Gdańsk ze swoją powierzchnią sięgającą 90 000 metrów kwadratowych to jeden z pierwszych w Trójmieście. Zlokalizowany jest na terenie przemysłowym dzielnicy Gdańsk Kokoszki w bliskim sąsiedztwie Portu Lotniczego Gdańsk i drogi ekspresowej S6. tutaj magazyny zbudowane są w systemie crossdock tj. doki przeładunkowe są umieszczone równolegle do siebie po obu stronach hali. Prologis również dostosował swoje magazyny do przystosowania na lekką produkcję. Kolejnym Inwestorem na Trójmiejskim Rynku Magazynowym jest Panattoni Park Gdańsk wchodzący w skład Panattoni Europe. Jego łączna powierzchnia magazynowa sięgać będzie docelowo ponad 46 000 metrów kwadratowych. Panattoni Park Gdańsk oferuje swoje powierzchnie w najwyższych rozwiązaniach w klasie A. Magazyny znajdują się w pobliżu kontenerowego głębokowodnego terminalu DCT Gdańsk, Obwodnicy Południowej Trójmiasta, łączącej autostradę A1 z drogą krajową numer 7. Logistic Center Pruszcz Gdański kolejny gracz na tym rynku zlokalizowany przy ulicy Zastawnej. Dysponuje ponad 11 000 metrami kwadratowymi powierzchni magazynowej i nakierowany jest na małych i średnich najemców. Tu poza tradycyjnym możliwe jest składowanie w kontrolowanej temperaturze. Doskonała komunikacja z autostradą A1 i Trójmiejską Obwodnicą dając szybkie połączenie na terenie kraju jak i Europy. SEGRO Logistics Park Gdańsk to około 150 000 metrów kwadratowych powstającej nowej powierzchni magazynowej zlokalizowanej w Pruszczu Gdańskim w bezpośredniej bliskości ważnych szlaków komunikacyjnych jak: S6, S7, autostrada A1. Magazyny te, podobnie jak Prologis Park Gdańsk będą wybudowane w systemie crossdok z możliwością prowadzenia działalności z zakresu lekkiej produkcji. Można zauważyć iż w większości parków magazynowych istnieje możliwość zamiany funkcji magazynowych na hale produkcyjne o różnym przeznaczeniu.

Mimo tak znacznego rozwoju Trójmiasto klasyfikuje się na końcówce z 3% zasobem na 9 miejscu krajowej listy powierzchni magazynowej.

Jakie są tendencje związane z rynkiem magazynowym w najbliższym czasie? Kreowanie nowych rozwiązań logistycznych pod nieustannie zmieniające się potrzeby najemców, jak automatyzacja magazynów w uwagi na obsługę nowych operacji magazynowych, wzrost standardu powierzchni biurowej i socjalnej przy magazynach.

Jak wyglądają koszty ponoszone przez najemców? Dzielą się one na czynsz najmu i koszty związane z użytkowaniem magazynu tzw. koszty eksploatacyjne oraz partycypacja w kosztach adaptacyjnych. Te drugie uzależnione są od kosztów użytkowania budynku. Tu duże pole działań dla deweloperów, by zmniejszyć te koszty. Już w tym roku najemcy oczekiwać będą wydajnych pod względem energooszczędnych technologii. Wymienię tu nowoczesne systemy oświetleniowe, strefowanie mediów, wykorzystywanie systemów fotowoltaicznych czy kogeneracji energii. koszty czynszu najmu i koszty adaptacji uzależnione są od wielkości najmowanej powierzchni, dlugości okresu najmu oraz lokalizacji obiektu. Wysokość stawki czynszu waha się na poziomie 2-3,5 EU/metr kwadratowy. Sumarycznie jednak łączny koszt najmu powierzchni magazynowej jest zdecydowanie wyższy z tendencją wzrostową. Dlaczego? Rosnące wymagania stawiane przez najemców wobec przystosowania magazynu pod ich potrzeby, jak dostosowanie oświetlenia pod np. linie kompletacyjne, aranżacje powierzchni socjalno - biurowych, ilość bram i doków, wyodrębnienie powierzchni specjalistycznych wymagających chłodzenia, mrożenia i klimatyzowania.

Czy dotychczasowa rola magazynowa to historia? Zapewne tak. Nieustannie, a w roku 2018 szczególnie należy spodziewać się pogłębienia transformacji w centrach logistycznych i biznesowych. W magazynach poza typowym przechowaniem towarów odbywają się takie operacje jak przepakowanie, kompletowanie, przygotowanie do drobnej dystrybucji w pakiety wysyłkowe czy wreszcie obsługa drobnych przesyłek dla e-comerce. Zaostrzenie restrykcji obrotu paletowego poprzez zawężenie okienek czasowych w dostawach do center handlowych i supermarketów, wzrost własnej dystrybucji poszczególnych najemców, Ja osobiście ze spokoje spoglądam w przyszłość rozwoju Trójmiejskiego Rynku Magazynowego. Dzięki niemu zdecydowanie wzrośnie zatrudnienie w tej branży co w efekcie pozytywnie wpłynie na inne gałęzie trójmiejskiej gospodarki. wielka szkoda, że Gdynia ze swym ciągle modernizowanym Portem Masowym i Portem Kontenerowym "dusi" się na dotychczasowych terenach posiadając jednocześnie duże możliwości rozwoju na północ od miasta. Jednak dopóki nie ruszy budowa obwodnicy Gdyńskiej i dolnego tarasu łączących port w Gdyni z Trójmiejską Obwodnicą nie ma mowy by jakikolwiek Inwestor zainteresował się projektami rozbudowy potencjału magazynowo logistycznego w rejonie Gdyni.

 

Opracował: Andrzej Kozłowski

Doradca Rynku Nieruchomości Komercyjnych.